Содержание

Составляем договор купли-продажи квартиры

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.
С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?


Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?


Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

  • фамилия, имя, отчество;
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

  • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
  • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
  • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно и ничего не потерять

В статьи содержится пошаговая инструкция того, как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно. Также перечислены основные схемы мошенничества при операциях с квартирами. Зная эти уловки, вам не придется тратить деньги на агентов. Вы сможете все сделать самостоятельно и сохранить десятки тысяч рублей.

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

Как и при покупке машины, приобретение или продажа недвижимости сопровождается большим количеством правонарушений среди желающих «поднять денег по-легкому» и «развести лоха». В сделке встречаются две стороны – продавец и покупатель. В большинстве случаев именно покупатель подвергается большим юридическим рискам, нежели продавец. Это происходит по той причине, что продавец, как правило, получает то, ради чего он затевает сделку сразу: наличные денежные средства или оплату за объект путем безналичного банковского перевода сразу. То есть, его требования и цель сделки удовлетворяются немедленно.

В отличие же от продавца, покупатель порою покупает кота в мешке:

  • объект незавершенного строительства со сроками его сдачи в далеком будущем
  • вторичное жилье со скрытыми дефектами
  • жилье по соседству с наркопритоном
  • квадратные метры с долгами по коммунальным платежам
  • квартиру, которую за день до него приобрели еще трое покупателей
  • объект, о продаже которого подлинный хозяин даже не догадывается
  • недвижимость с незаконными достройками, пристройками, перепланировками
  • и т.д.

Один из способов, который позволит себя обезопасить при покупке – составить правильный договор, который будет гарантированно защищать покупателя и оговаривать порядок действий в максимальном количестве спорных ситуаций.

Составляем договор

Вы можете воспользоваться тем форматом договора, который приводится здесь в качестве образца или воспользоваться другим вариантом, который найдете в интернете. Однако, здесь вы найдете те важные моменты, которые вам следует обдумать и включить в ВАШ договор на покупку квартиры до совершения операции с недвижимостью.

Проверка личности

Попросите у продавца паспорт и сверьте его визуально с человеком, который представляется владельцем. Бывает всякое…

Затем перепишите или сфотографируйте данные паспорта. После чего дома в спокойной обстановке проверьте его по базе УФМС на предмет недействительности.

Описание объекта

Шапку договора, преамбулу и перечисление сторон можете заимствовать в любом договоре. Но обратите внимание на план квартиры согласно выкопировке и сравните его с реальной планировкой. Для этого не поленитесь замерить длины стен и площади комнат. Если справка и план оформлены техником БТИ после сдачи дома, то расхождений быть не должно. Если будут отмечены расхождения и вы собираетесь провести здесь остаток дней, то по большому счету это вам ничем страшным не грозит. Но если в планах дальнейшая продажа квартиры в неизменном виде, то могут возникнуть сложности.

Кроме того, обратите внимание на точное соответствие реального адреса и местоположение с документами. Вероятно, у продавца на руках будет свидетельство о государственной регистрации права собственности. Можете ее проверить и сличить данные. Однако, с 15 июля 2016 года данный вид подтверждающего документа упразднен и полагаться следует только на очень свежую выписку из ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости. Чем актуальнее будет дата этой выписку, тем лучше. Идеально, если ее заказать непосредственно перед покупкой.

Цена

Наряду со стоимостью, прописанной цифрами и прописью, рекомендую указать в договоре фразу о том, что эта деталь является существенной, пересмотру не подлежит, окончательные взаиморасчеты осуществляются после регистрации договора. Во всяком случае, на этом стоит настаивать, а насколько успешно вы сможете добиться безопасных для себя условий сделки покажут переговоры и торг.

В случае рассрочки или выделения долей на членов семьи приобретателя добавляются соответствующие пункты.

Когда процесс покупки состоит из нескольких этапов, то следует договориться чья сторона будет нести расходы, связанные с оплатой госпошлин либо нотариальных услуг. К примеру, так часто проводится купля-продажа комнат в коммунальных квартирах, где сам процесс покупки иногда предваряет дарение доли в комнате. Для вас не должны стать сюрпризом неожиданно возникшие расходы на дарение, покупку или нотариальное сопровождение, если ситуация его требует.

Состояние

Текст о состоянии жилища и имеющихся дефектов довольно стандартны. Но желательно, при первичном и последующих осмотрах всю обстановку фиксировать на видео с вкраплениями портрета владельца. Это требуется на тот случай, если вдруг, приняв имущество, вы обнаружите, что двери заменены на старую рухлядь, а пластиковые окна стали деревянными…

Переход права собственности и риски с этим связанные

С этим часто сталкиваются, когда жилище приобретается в рассрочку или с оплатой материнским капиталом. Другими словами, ключи передаются только по факту полных взаиморасчетов, но кто же тогда несет риски затопления, пожара и прочей порчи? В следующей главе приведен договор купли-продажи квартиры – образец, где это условие учтено.

Договор купли-продажи квартиры образец 2018

в качестве примера привожу образец договора купли-продажи квартиры, в котором учтены вышеперечисленные нюансы:

договор купли-продажи квартиры образец

Также привожу стандартную форму договора продажи квартиры с обременением, которая часто используется при операциях с недвижимостью, приобретенной ранее в ипотеку:

Скачать договор продажи квартиры с обременением

Если вам предстоит сделка с использованием материнского капитала и отсрочкой платежа, форму такого договора можете взять отсюда.

Как вычислить мошенника при покупке

Увы, эта проблема стара как мир и сфера операций с недвижимостью – весьма благодатная почва для самых разных прохиндеев, начиная от халтурщиков-строителей и заканчивая кровавыми черными нотариусами из 90-х.

Квартира на троих

Это наиболее популярная схема мошенничества – многократная реализация одного объекта в течение нескольких дней, недель или даже месяцев. После чего липовый собственник испаряется. Взыскивать денежные средства с такого лжепродавца бесполезно. Даже если его поиск увенчается успехом, максимум что вы получите это моральное удовлетворение от его задержания и ареста.

К сожалению, полностью исключить этот риск пока не удается, но существенно его сократить вполне реально. Для этого, как было отмечено выше, требуется получить выписку из ЕГРП непосредственно перед покупкой. Неплохой идеей здесь может быть договоренность о доступе к жилью после вручения символического задатка и установка в квартире видеонаблюдения.

Продажа по доверенности

Если есть возможность, то лучше отказаться от приобретения жилья по такой схеме. Поскольку этот вариант слишком рискованный. А сам факт того, что квартира продается не непосредственно от реального хозяина, а его представителя уже должен настораживать.

Если все же решились, проверьте максимально всех участников продажи через открытые источники (информационные порталы, социальные сети), привлеките к операции нотариуса, которому можете доверять и поделитесь с ним своими опасениями.

Долги по коммунальным

К сожалению, большое разнообразие, специфика и сложность предоставления и оплаты коммунальных услуг усложняют контроль по задолженностям для нового жильца. Вы можете не знать, какие именно коммунальные службы оказывают услуги в отношении всего многоквартирного дома. Соответственно, вы будете не в курсе относительно взаиморасчетов и задолженностей по ним. Предыдущий собственник мог не оплачивать их в течение месяцев и лет в расчете на будущую смену владельца.

Выходом в этой ситуации является уточнение у собственников соседних квартир об общей сумме коммунальных расходов, отдельных коммунальных платежах, их размерах видах квитанций, адресах управляющих компаний и т.д. Все то, что поможет вам прояснить общую картину о предстоящих расходах на отопление, содержания дома, его уборку и обслуживание. Так как, задав этот вопрос продавцу, вы вряд ли услышите только правду 🙂

Наличие прописанных

Эта нельзя назвать непосредственно мошенничеством, но проблем это сильно добавляет. Для того, чтобы удостовериться, что в квартире никто не зарегистрирован следует проверить домовую книгу на предмет прописанных членов семьи и прочих родственников продавца: их там не должно быть, совсем. Если домовой книги нет, уточните зарегистрированных в паспортном столе и получите справку, подтверждающую, что в квартире никто не проживает.

Приватизация

Выясните:

  • Была ли приватизирована квартира?
  • Когда это произошло?
  • Кто участвовал?
  • Были ли на тот момент несовершеннолетние в семье владельцев?

Тема эта слишком сложна, объемна и противоречива, но присутствие несовершеннолетних детей в момент приватизации, интересы которых были проигнорированы, может в дальнейшем добавить вам переживаний.

Наследство

Этот вариант приобретения недвижимости также не относится к мошенничеству, но по степени рисков он, пожалуй, им не уступает. Покупка жилья у наследников считается одной из самых рискованных. Это объясняется сложностью наследственных споров и неограниченностью во времени предъявления прав наследования со стороны «потерянных родственников»: родственники умершего могут претендовать на свою долю наследства даже по прошествии 6-месячного срока принятия наследства. Для этого им нужно убедить суд в том, что они не знали о смерти родственника и поэтому не могли заявить свои права своевременно.

Наследование может происходить по двум схемам:

  1. По закону
  2. По завещанию

Не вдаваясь в юридические дебри поясню, что жилище, полученное по завещанию, является самым неблагоприятным и непредсказуемым вариантом приобретения, от которого лучше отказаться, чтобы спать спокойно.

Если же вам очень приглянулась квартира и вы располагаете железными нервами, то можете рассматривать объекты, которые были унаследованы по закону (Глава 63 ГК РФ). Однако, и в этом случае надо обратить пристальное внимание на очередность и перечень наследников. Лучше, если наследник будет один и будет относиться к 1-й очереди: дети, супруги либо родители. В этом случае риски договора действительно можно свести к нулю, если картина будет очевидной и простой: в семье был один ребенок, который и унаследовал объект. Его права приоритетны, появление сторонних претендентов маловероятно.

Иные, более сложные ситуации распределения наследства чреваты последующими спорами и претензиями, поэтому разумнее от них отказаться. Как одна из мер по снижению риска используется нотариально заверенное обязательство продавца об удовлетворении всех материальных требований неожиданно возникших наследников и страхование титула. Но эти меры также не способны полностью оградить нового владельца от будущих сюрпризов. Если же идея покупка жилого помещения у наследника вас не оставляет, воспользуйтесь консультацией или сопровождением юриста специализирующегося на вопросах наследования.

Покупка в новостройке

Эта тема слишком обширна и многогранна, чтобы можно было ее коснуться мимоходом в двух абзацах. Этому вопросу будет посвящен отдельный материал. Однако, для покупателя в новостройке важным пока будет запомнить несколько правил:

  • Приобретать квартиру только на основании зарегистрированного право собственности или договора долевого участия или, в крайнем случае, договора уступки прав требования. На прочие схемы – взаимного инвестирования, совместного финансирования, паенакопления – не в коем случае не соглашайтесь
  • Возводимый объект должен строиться в соответствии с Федеральным законом № 214
  • Не стоит связываться с застройщиком, который является «дебютантом» на этом рынке. То есть выступает в качестве застройщика впервые, даже несмотря на то, что возможно раньше был подрядчиком. Риск его банкротства максимален.

Несмотря на то, что этому видео уже несколько лет, обязательно возьмите на вооружение эти советы. Сегодня они стали еще более актуальными:

Нужно ли идти к нотариусу?

Необходимо иметь ввиду, что имеются ситуации, в которых у вас нет выбора, а есть обязанность – оформлять операцию с недвижимость только через нотариуса:

  • Приобретение с договором пожизненного содержания и иждивением
  • Продажа объекта от несовершеннолетнего или лица недееспособного
  • Продажа доли в квартире с общей собственностью стороннему лицу

В остальных случаях приобретать жилье можно без нотариуса. Если это решение остается за покупателем, то каждый случай нужно оценивать индивидуально. Если объект приобретается у пожилого человека либо в общей собственности без выделения долей, то возможно помощь нотариуса не будет лишний. Еще одна причина в пользу нотариального оформления это относительно небольшие расходы на фоне общей цены недвижимости. Расходы на услуги нотариуса в стандартной ситуации составляют в среднем 0,5% от суммы продажи.

Однако, следует признать, что проверка документов нотариусом часто протекает как исключительно формально процедура, в течение которой сотрудники нотариата зачастую не имеют даже физической возможности досконально проверить регистрационные данные объекта. Вероятно, в том числе и по этой причине большинство операций на рынке недвижимости России осуществляется в простой письменной форме между сторонами. Максимум — с использованием риелторского агентства. Поэтому здесь приобретатель вынужден сам внимательно изучить предмет договора, его владельцев и, взвесив все «за» и «против», принять собственное решение.

В этой статье я постарался разобрать наиболее сложные моменты при покупке недвижимости, незнание которых может оставить вас без денег и без квартиры. Понимание этих тонкостей, а также того, как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно поможет вам избежать опасностей и организовать желаемую сделку.

Желаю удачи!

Как составить договор купли-продажи самостоятельно

Пункты, которые нельзя вписывать

Не стоит писать в договоре купли-продажи заниженную цену. Нередко продавцы предлагают указать в договоре сумму меньше 1 000 000 – государство при продаже недвижимости предоставляет вычет именно на эту сумму, если продавец владел объектом меньше 5, а в некоторых случаях 3 лет. На остальную сумму продавцы готовы написать расписку.

Однако есть риск, что в случае расторжения договора по какой-либо причине, суд не примет во внимание расписку и обяжет продавцов вернуть только ту сумму, что будет указана в договоре. Кроме того, такое занижение вряд ли поможет продавцам избежать уплаты налогов: если кадастровая стоимость объекта, определенная на начало года, когда состоялась сделка, умноженная на коэффициент 0,7, будет выше суммы, указанной в договоре, налог посчитают от кадастровой с коэффициентом.

Например, если квартиру продали в 2019 году, и кадастровая стоимость на 1 января 2019 года была 2 357 000 рублей, с коэффициентом 0,7 получится 1 650 000 рублей. И НДФЛ продавцу придется платить именно с этой суммы. Вычет в миллион, конечно же, можно будет получить, но с 650 тысяч придется налог заплатить.

При этом покупатель не сможет оставить заявку на предоставление вычета в максимально допустимом размере – 2 млн рублей. В этом случае налоговая будет ориентироваться исключительно на цену, указанную в договоре.

Не стоит писать в договоре купли-продажи, что продавец обязуется своими силами и за свой счет произвести узаконивание сделанной перепланировки. Вообще недвижимость с неоформленной самовольной перепланировкой лучше не приобретать – неизвестно, получится ли ее оформить или придется возвращать объект в первоначальное состояние.

Но если вы все-таки решили купить такой объект, настаивайте, чтобы продавец узаконил перепланировку до подписания основного договора купли-продажи – такой пункт будет вполне уместно смотреться в предварительном договоре. Если укажете его в основном, в дальнейшем не сможете попытаться вернуть хоть часть денег, потраченных на покупку – ведь тем самым вы подтвердите, что знали о перепланировке, отдавали себе отчет в том, что она незаконная, но все равно купили этот объект. А значит, за последствия вы будете отвечать самостоятельно.

Какие пункты можно вписать на свое усмотрение?

Вы можете вписать в договор другие условия, о которых ничего не сказано в кодексе – лишь бы они не противоречили установленным законом нормам. Например, можно указать, что продавец оставляет встроенные шкафы в прихожей или кухню, и эти предметы входят в стоимость квартиры, указанной в таком-то пункте договора.

Чаще всего, в договоре прописывают срок, в течение которого продавец и его семья должны выехать из проданной квартиры, а также срок, в течение которого они должны выписаться из этого жилья. Эти сроки могут не совпадать, если на выписку или на выезд продавцу понадобится больше времени.

Вы можете даже договориться о компенсации, если выезд продавца затянется на несколько месяцев. Это условие также можно будет вписать в договор купли-продажи, чтобы не составлять отдельный документ.

Договор купли-продажи квартиры

Просмотров 419

Совершение любой юридически значимой сделки подразумевает заключение договора. И в случае продажи недвижимости его содержание и форма имеют свои ключевые особенности. Знать их обязательно, поскольку упущение даже незначительной, на первый взгляд, детали способно стать причиной возникновения неблагоприятных последствий.

Что такое ДКП

ДКП (договор купли-продажи) представляет собой соглашение о возмездном отчуждении права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю (ст. 549 ГК РФ).

Заключенный по всем правилам договор также является документальным подтверждение совершения сделки и основанием для исполнения комплекса мероприятий по переоформлению купленной квартиры.

Документ, как и сделка, может быть двухсторонним и многосторонним, в зависимости от количества действующих лиц (по закону допускается заключение соглашения одновременно между несколькими продавцами и/или покупателями). И признается действительным только при наличии подписей всех сторон либо их уполномоченных представителей.

Сущность, правила и порядок заключения ДКП регулируется гл. 27–28 Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей пар. 7 гл. 30 второй части законодательного акта.

Как правильно составить, оформить договор купли-продажи квартиры

Единой, утвержденной законодательством формы для составления ДКП квартиры нет. Как и строгих указаний относительно содержания документа.

Однако сторонам сделки стоит иметь в виду, что утвержденные в нем пункты не должны противоречить действующему законодательству (нарушать интересы и права собственников и других правообладателей объекта недвижимости), и, вместе с этим, достаточно полно отражать сущность и предмет соглашения.

Достичь этого помогут приведенные ниже рекомендации.

Форма

Договор купли-продажи жилого помещения составляется в письменном виде, в формате единого документа.

При его изложении допустимо использовать ПК и любую другую пишущую технику (после необходимо распечатать) либо писать текст вручную. Главное, чтобы написанное было разборчивым и читаемым, не содержало ошибок и исправлений.

В некоторых ситуациях договор проходит нотариальное удостоверение. По закону это необходимо тогда, когда квартира продается по частям (несколько продавцов или покупателей) либо объектом сделки является только одна ее доля.

В остальных случаях стороны по обоюдному согласию вправе прибегнуть к услугам нотариуса, если хотят обеспечить сделке дополнительные гарантии.

Как уже отмечалось выше, перечень пунктов ДКП утверждается сторонами. В документе может быть указано все, что они посчитают нужным и важным для себя. А стандартный договор выглядит так:

  1. Место и время совершения сделки (достаточно отметить город и дату подписания акта).
  2. ФИО, адрес проживания и реквизиты удостоверения личности всех фигурантов сделки (продавца, покупателя, их доверенных лиц).
  3. Местонахождение жилплощади, ее квадратура, количество комнат.
  4. Указание на право собственности продавца в отношении объекта сделки, тип подтверждающего документа, его реквизиты, место выдачи и т. п.
  5. Стоимость квартиры, определенная по соглашению сторон.
  6. Способ и порядок передачи денег (за наличный расчет, безналичный, через посредника).
  7. Момент исполнения обязательства (срок, в который продавец должен будет полностью освободить жилплощадь и сдать ее покупателю).
  8. Наличие/отсутствие обременений жилья, законных прав не нее со стороны третьих лиц.
  9. Порядок несения расходов по оформлению документа.
  10. Ответственность сторон за нарушение условий договора (неуплата суммы договора в срок либо отказ в своевременном освобождении жилплощади продавцом, а также неисполнение прочих значимых для сторон пунктов может повлечь за собой последствия, прописанные в договоре).
  11. Перечень приложений к договору (здесь должны быть указаны документы, которые прежний собственник недвижимости передает покупателю, бумаги, подтверждающие полномочия фигурантов сделки и пр.).
  12. Количество экземпляров договора.
  13. Место для проставления подписей сторон.

Договор также может включать в себя:

  • Положения акта приема-передачи квартиры (подписание документа необходимо для подтверждения сдачи объекта приобретателю и отсутствия претензий к его состоянию со стороны последнего). Данная часть договора отображает согласие покупателя принять жилплощадь в таком виде, в котором его передает продавец, поэтому рекомендуется привести здесь основные характеристики объекта, в том числе и его недостатки (во избежание недоразумений и споров в дальнейшем).
  • Расписку о получении денег. Актуально при наличном расчете «из рук в руки», когда передача средств осуществляется на этапе подписания договора, а не после регистрации. В документе необходимо указать размер сумму, полученной продавцом, а также является она полной либо это просто был только задаток.

Все моменты, не оговоренные сторонами и не прописанные в договоре, по умолчанию регулируются действующим законодательством (Гражданским и Жилищным кодексом РФ).

Приложения к договору

Для подтверждения правомочий сторон и изложенных в договоре обстоятельств участникам сделки должны быть предъявлены следующие документы:

  1. Удостоверение личности.
  2. Доверенность на представителей.
  3. Свидетельство о рождении несовершеннолетних лиц (от лица которых совершается сделка).
  4. Документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетних или недееспособных лиц (свидетельство о рождении — для родителей, постановление суда и органа опеки и попечительства — для опекунов, попечителей).
  5. Справка из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности продавца на продаваемую квартиру, наличии/отсутствии обременений и залога.
  6. Кадастровый паспорт жилого помещения.
  7. Выписка из базы данных ресурсопоставляющих организаций об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг.
  8. Справка о проживающих в квартире лицах.

Если положения акта приема-передачи жилплощади и расписка о получении денег были составлены в виде отдельных документов, их также следует взять с собой на заключение ДКП.

С указанных бумаг следует снять копии и приложить к каждому экземпляру договора.

Можно ли самим составить договор купли-продажи

ДКП по умолчанию составляется в простой письменной форме, т. е. без привлечения третьих лиц, нотариуса и посредников.

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. По сути, продавец и покупатель вправе без какого-либо постороннего вмешательства договориться о купле-продаже недвижимости, изложив достигнутое соглашение на бумаге и скрепив его личными подписями (это все, что необходимо знать о том, как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры).

Однако при составлении документа, во избежание ошибок и неточностей, рекомендуется обратиться к помощи юристов, которые составят проект договора, соответствующий действующему законодательству и максимально учитывающий интересы сторон.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель

Купля-продажа предусматривает участие как минимум двух сторон, и при составлении договора должно учитываться мнение каждой из них. Это — неотъемлемое условие действительности сделки. А потому при разработке плана и содержимого документа участвует как продавец, так и покупатель.

Однако непосредственную ответственность за процесс, по обоюдному согласию, может взять на себя кто-то один. Также распространенным вариантом является передача полномочий по составлению договора третьему лицу, более сведущему в данном вопросе (например, юристу).

Если собственник квартиры — несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо

Законом не запрещается отчуждение или приобретение имущества несовершеннолетним или недееспособным лицом. Но в отношении правомочий таких граждан установлены ограничения.

Покупатель

Продавец

Несовершеннолетний (ребенок 14 лет)

Составляется и подписывается договор родителем или официально назначенным опекуном.

Возможно только при согласии родителей (опекунов) и органов опеки и попечительства. Сделку от имени ребенка заключает законный представитель (родитель, опекун).

Несовершеннолетний (ребенок от 14 до 18 лет)

В таком возрасте ребенок вправе представлять свои интересы и заключать сделки самостоятельно. Но юридическую силу они будут иметь только при наличии письменного разрешения законного представителя (родителя, попечителя).

Продавать свое имущество несовершеннолетний старше 14 лет может только при необходимости. Оправданность сделки определяет орган опеки и попечительства, о чем выдает соответствующее постановление.

Недееспособный гражданин (совершеннолетний, но лишенный права самостоятельно совершать юридически значимые сделки)

Гражданин, лишенный дееспособности, не вправе участвовать в составлении договора и заключении сделки. Всю ответственность за него несет опекун, который может приобрести своему подопечному квартиру.

Отсутствие гражданской дееспособности усугубляется строгим ограничением на отчуждение жилья недееспособных собственников. Представитель такого лица может продать его квартиру в исключительных случаях, когда этого требуют интересы подопечного, и есть разрешение органов опеки и попечительства.

Ограничения на составление и подписание договора купли-продажи не распространяются на эмансипированных несовершеннолетних детей, которые могут быть признанными таковыми по достижении 16 лет, если:

  • работают по трудовому договору или контракту;
  • занимаются предпринимательской деятельностью и зарегистрированы как ИП.

Полный объем правомочий открывается несовершеннолетним с согласия обоих родителей (усыновителей, опекунов) и органа опеки и попечительства. Если законные представители ребенка давать свое разрешение не хотят, он может добиться необходимого статуса через суд.

Подробнее: Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Где можно оформить, составить, где регистрируют договор

При необходимости или желании удостоверить ДКП нотариально стороны могут обратиться к любому действующему нотариусу, независимо от его территориального расположения.

Для этого им нужно в полном составе, до заключения сделки, явиться в нотариальную контору, удостоверить свою личность и правомочия на совершение сделки посредством предъявления перечисленных выше документов (см. раздел «Приложения к договору»), после чего, в присутствии нотариуса, подписать договор.

Нотариус, в свою очередь, подтверждает дееспособность обратившихся лиц, проверяет полученные от них документы и совершает действия по удостоверению договора:

  • подписывает каждый экземпляр ДКП;
  • проставляет печать;
  • вносит данные о совершенном действии в Единую информационную систему нотариата.

Нотариус, как квалифицированный юрист, также вправе осуществлять содействие по составлению договора купли-продажи. За это он берет плату согласно установленному в данном регионе тарифу (подробности можно узнать на официальных порталах нотариальной палаты субъекта РФ).

Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи квартиры

Законодательные положения о необходимости государственной регистрации ДКП уже не актуальны. Вместо этого оформлению подлежит переход права собственности на купленный объект недвижимости (ст. 551 ГК РФ).

Сделать это нужно уже после заключения договора, в присутствии обеих сторон сделки. А ответственность за процедуру возьмет на себя орган госрегистрации (Росреестр) по месту расположения объекта недвижимости.

Где посмотреть, как узнать номер договора купли-продажи квартиры

Современная процедура оформления ДКП между физическими лицами не предусматривает присвоения документу номера.

Восстановить утраченный или поврежденный договор можно через нотариуса. Для этого достаточно предъявить ему удостоверение личности и сообщить другие недостающие сведения. Но это возможно только, если документ ранее был удостоверен нотариально.

Также о переходе права собственности и основаниях этому можно узнать в Росреестре, запросив развернутую выписку из ЕГРН.

С какого момента договор считается заключенным

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор признается официально заключенным с момента, когда:

  1. Лицо, предложившее совершение сделки, получило согласие на нее от другой стороны (применительно к ДКП недвижимости это означает — обоюдное подписание документа).
  2. Продавец передал объект покупателю — сдал ключи, снял регистрацию по месту жительства, свою и членов своей семьи (официально — после подписания передаточного акта).

Право собственности на приобретенную жилплощадь возникает у покупателя уже после его государственной регистрации (см. ст. 223 ГК РФ).

Срок действия

Период действия, на который заключается договор, не ограничен, так как в число временных сделка купли-продажи не входит.

После подписания ДКП производится государственная регистрация перехода права собственности на жилье, и прекратиться оно может только в случае отчуждения недвижимости по новому договору (купли-продажи, дарения) либо после смерти собственника.

Расходы на оформление

Если стороны составляют договор самостоятельно, их расходы будут заключаться только в оплате госпошлины за госрегистрацию жилплощади — 2 000 рублей.

При нотариальном удостоверении взимается государственная пошлина в размере, установленном Налоговым кодексом РФ: 0,5 % от стоимости договора, но не более 20 000 рублей.

Также нотариусы выставляют счет за предоставление услуг правового и технического характера: 6 000 рублей, если ДКП подлежит обязательному удостоверению, и 8 000 рублей, если нотариус был привлечен по желанию сторон (указанные расценки актуальны для г. Москвы).

Существенные, обязательные условия договора

Несмотря на относительную свободу при составлении договора, существуют пункты, без указания которых значимость сделки будет под вопросом.

Это условия, устанавливающие сам факт купли-продажи:

  • покупатель обязуется уплатить названную в документе сумму, в определенном порядке и формате;
  • продавец — передаст имущество с перечисленными характеристиками покупателю (исключительно в заявленном виде);
  • объект сделки всецело принадлежит продавцу (в противном случае этот момент необходимо расписать более подробно, не скрывая от покупателя);
  • каждая из сторон обладает достаточными полномочиями для заключения договора.

Остальные пункты и условия утверждаются продавцом и покупателем по взаимному согласию.

Сколько должно быть экземпляров

При составлении ДКП важно учитывать, что в результате оформления у всех непосредственных участников сделки должно остаться по 1 экземпляру.

Дополнительно также может потребоваться еще один образец для нотариуса.

Все экземпляры договора должны быть составлены, подписаны и удостоверены должным образом. Только в таком случае каждый из них будет считаться оригиналом.

На что обратить внимание продавцу и покупателю, нюансы

Сторонам договора купли-продажи квартиры перед заключением сделки важно учесть следующие моменты:

  1. Утверждение о том, что нельзя принудительно снять с регистрации по месту жительства несовершеннолетних детей и других прописанных в квартире родственников — неверно. По закону все члены семьи прежнего владельца утрачивают право пользования жилплощадью вместе с ним (ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Подробнее: Выписка из квартиры при продаже квартиры собственником
  2. Находящиеся под опекой члены семьи прежнего собственника при особых обстоятельствах сохраняют право пользования квартирой, и перед ее продажей владельцу необходимо заручиться разрешением органа опеки и попечительства.
  3. Договор может быть признан недействительным при выявлении нарушений в ходе заключения сделки (недееспособность или временная неадекватность сторон, давление, шантаж на кого-либо из участников и пр.).

Именно риск возникновения обстоятельств из 3 пункта заставляет продавца и покупателя обращаться к нотариусу, поскольку он обладает достаточными полномочиями и значимостью для того, чтобы отсечь лишние сомнения касательно действительности договора.

Как составляется договор купли-продажи квартиры? На первый взгляд все просто: достаточно строго придерживаться плана, правил подписания и удачный исход сделки гарантирован. Но на деле это совсем не так.

Во-первых: интересы каждого продавца и покупателя могут кардинально отличаться, не говоря уже об индивидуальных особенностях сделки.

Во-вторых: никто не застрахован от ошибок, а недостаточно «подкованные» граждане — особенно, а ведь даже банальная невнимательность может обернуться для них плачевными последствиями.

Выше описан далеко не весь список причин обратится за помощью к нашим юристам. А дополнительным бонусом станет удобство (для получения консультации вам практически не придется отрываться от текущих дел) и экономичность (задать интересующий вопрос вы можете совершенно бесплатно).

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *