Содержание

Реструктуризация ипотечных кредитов: как это работает?

Следует помнить, что данный финансовый инструмент не освобождает заемщика от выполнения обязательств по погашению задолженности перед кредитором, предусмотренной договором. Реструктуризация аижк 2018 лишь оптимизирует долговую нагрузку. Воспользовавшись программой, плательщик получает возможность стабилизировать собственный бюджет, пережить трудные времена, не лишившись приобретенного жилья. Реструктуризация ипотеки представляет собой комплекс мер, разработанных специально для этого.

Процедура предполагает применение следующих опций:

 Увеличение срока выплат, определенных действующим кредитным договором. Подобная реструктуризация долга позволяет снизить расходы на ежемесячное обслуживание ипотеки. Часто встречающийся вариант оптимизации задолженности. Минус один — процентов банку в итоге придется заплатить больше.
 Кредитные каникулы. Обычно продолжаются до шести месяцев, однако, возможна более длительная заморозка части платежей. Предполагает установления моратория на уплату процентов. На основной долг каникулы распространяются гораздо реже.
 Оптимизация платежей по программе аижк путем уменьшения процента по ипотечному займу. Используется, когда снижение базовой ставки рефинансирования государственным регулятором, происходит уже после заключения ипотечного договора, при условии сохранения организацией-кредитором стабильного финансового положения.
 Временный пересмотр графика выплат на период до 18 месяцев. Кредитор снижает на оговоренный сторонами срок размер обязательного платежа на определенную величину, вплоть до 50%.
 Изменение валюты кредитного договора. Позволяет избавиться от проблем, обусловленных высокой волатильностью иностранных валют, вызванной экономическими кризисами, санкционным режимом.
 Освобождение от выплат заемщиком штрафных неустоек по обслуживанию ипотечного кредита, возникших вследствие нарушения графика платежей.
 Возмещение агентством кредитору по госпрограмме части долга заемщика (до 30%). Обычно, предельная сумма компенсации составляет 150 000 рублей, но в исключительных случаях она может быть увеличена до 300 000 рублей. Такие заявки рассматривает специальная межведомственная комиссия.

Помощь держателю ипотеки по государственной программе предполагает компенсацию кредитору финансовых потерь, связанных с уступками, сделанными клиенту, испытывающему материальные проблемы. Средства госструктуре, выступающей посредником, выделяет Федеральный бюджет.
Программа реструктуризации является эффективным механизмом, позволяющим заемщику сохранять презентабельную кредитную историю, несмотря на форс-мажорные обстоятельства. После завершения рефинансирования ипотеки, стоимость его обслуживания не будет превышать процентной ставки Центробанка. Сделка не менее выгодна банку, продолжающему регулярно получать выплаты от заемщика по обязательствам, а не пополняющему портфель проблемных активов. Следует отметить, что процедура является абсолютно бесплатной для участников. Все расходы, связанные с ее реализацией, берет на себя государство, представленное уполномоченным агентством.
При необходимости, реструктурирование долга выполняется несколько раз последовательно. На возможность ее повторения не влияет наличие просрочек обязательных платежей, если они вызваны объективными обстоятельствами. Все зависит от желания кредитора вновь пойти навстречу клиенту, еще раз перезаключив договор.

Кто может претендовать на участие в госпрограмме?

Так как агентство является лишь оператором, адресно распределяющим государственную помощь, его деятельность регламентируется специальными постановлениями Правительства РФ от 20.04.2015 и 11.08.2017. Документ, ратифицированный летом прошлого года, содержит ряд дополнений, уточнений. С учетом внесенных изменений, реструктуризация ипотеки аижк 2018 доступна следующим категориям граждан России:

  • Ветеранам Вооруженных сил Российской Федерации, участникам боевых действий.
  • Гражданам, имеющим несовершеннолетних детей.
  • Инвалидам всех категорий, родителям детей с ограниченными возможностями.
  • Лицам, имеющим на иждивении учащихся, курсантов, аспирантов, студентов дневной формы обучения, не достигших возраста 24 лет.
  • Многодетным семьям, воспитывающим несовершеннолетних детей.
  • Сотрудникам муниципальных и государственных учреждений сферы ОПК, НПК, структур местного управления, органов государственной власти.

На участие в программе могут претендовать заемщики, финансовое состояние которых существенно ухудшилось уже после заключения кредитного договора на покупку жилья (падение реальных доходов на 30%). Базовое условие — совокупный доход на каждого из членов семьи за 3 месяца, предшествующих подаче заявки в агентство, не должен превышать после выплат по займу двух прожиточных минимумов. Для получения детальной информации о государственной программе стоит посетить официальный сайт аижк — Дом рф или страницу ресурса в социальной сети ВК.

Необходимые условия

Перед обращением за помощью, следует убедиться, что недвижимое имущество, приобретенное по ипотеке, соответствует критериям, предъявляемым аижк. Официальный сайт агентства сообщает, что к этой категории не относятся квартиры, дома элитного класса. Жилье должно располагаться на территории одного из субъектов Российской Федерации, быть единственным у заемщика, находиться на момент подачи заявления в залоге у банка-кредитора.
Реструктуризация ипотеки 2018 распространяется на одно, двух, трехкомнатные квартиры площадью свыше 45, 65, 85 метров квадратных соответственно. Указанные требования к максимальной площади жилья становятся неактуальными, если в составе семьи есть более двух детей, не достигших возраста 18 лет. В этом случае квартира может быть более просторной.
Реструктуризация долга по займу на приобретение жилья выполняется только по истечении 12 месяцев с момента заключения соответствующего договора с кредитной организацией. Актуальные подтвержденные доходы заемщиков на три месяца, должны быть ниже задекларированных перед подписанием действующего соглашения.

Последовательность действий

Реструктуризация ипотечных займов через аижк, предполагает выполнение нескольких последовательных действий, предшествующих началу процедуры. Прежде всего, следует узнать, участвует ли организация-кредитор в государственной программе. Поскольку заемщик не может обращаться к агентству напрямую, для инициации процедуры необходимо согласие обеих сторон. После получения от банка утвердительного ответа на запрос необходимо:

Внимательно изучить положения программы, условия реструктуризации, выбрать оптимальный вариант погашения оставшейся задолженности, уточнить сроки, необходимые для принятия решение.
Подготовить документы для аижк и кредитной организации, выдавшей заем.
Оформить заявление на реструктуризацию кредита в аижк.

После этого банк передаст пакет документов непосредственно агентству. Срок рассмотрения заявки, не регламентированный документально, может занять несколько месяцев. Изначальное отсутствие полного комплекта необходимых бумаг нередко приводит к тому, что процедура продолжается довольно долго. О своем решении кредитор непременно сообщит почтовым отправлением, электронным письмом или звонком по телефону. На заключительном этапе стороны подписывают новый вариант кредитного договора.

Пакет необходимых документов

Программа реструктуризации ипотечного займа активируется после получения положительного отзыва от агентства и согласования процедуры между субъектами договора. Вместе с заявкой к рассмотрению следует предоставить пакет, состоящий из следующих документов:

Заявление с указанием причин, по которым необходима реструктуризация долга, адресованное кредитору.
Оригиналы и копии паспортов всех совершеннолетних членов семьи, свидетельства о рождении детей.
Свидетельство о заключении брака, если заемщик в нем состоит.
Трудовой книжки.
Справка, подтверждающая доходы заемщика (2-НДФЛ либо другая форма, приемлемая для кредитора).
Документ, извещающий о текущем состоянии лицевого счета в ПФР.
Справка, свидетельствующая о постановке заемщика на учет в службе занятости, назначения соответствующего пособия.
Документ, подтверждающий участие автора ходатайства в боевых действиях.
Справка о состоянии здоровья, получения инвалидности.

Кроме того, банк может затребовать иные документы, без предъявления которых реструктуризация жилищной ипотеки с помощью государственной структуры не начнется. Также потребуется предъявить различные бумаги, касающиеся действующего кредитного договора: график обязательных платежей, справки о начислении штрафных неустоек за просрочку платежей, выписки о сумме остатка долга, погашенной его части, иные извещения. Полный перечень документов указан регламентирован постановлением Правительства РФ № 377, с которым можно ознакомиться на сайте агентства.

Может ли банк отказаться реструктуризировать ипотечный кредит?

Реструктуризация ипотеки отнюдь не является обязанностью, вменяемой кредитной организации законодательством. О проведении процедуры с залогодержателем придется договариваться. Обычно, кредитные организации стараются идти навстречу заемщику, поскольку не заинтересованы в получении не слишком ликвидных активов. Вескими причинами для того чтобы не отказали в реструктуризации займа считаются:

Продолжительная болезнь, повлекшая утрату трудоспособности.
Потеря постоянного места работы.
Снижение уровня реальных доходов.
Смерть либо потеря трудоспособности одного из солидарных заемщиков.

Перед тем как идти в банк с просьбой о смягчении условий договора, следует подготовить пакет документов, подтверждающих наличие указанных проблем. В него могут входить справки о состоянии здоровья, трудовая книжка с отметкой об увольнении с работы, документ о постановке на учет в службе занятости. Если банк отнесется к ходатайству с пониманием, останется лишь заполнить образец заявления и дождаться положительного ответа от аижк. В заявлении стоит указать действительно веские причины, по которым понадобилась данная помощь, а также описать, что конкретно будет предпринято для улучшения финансового состояния в ближайшей перспективе.
Отказаться переоформить кредит по ипотеке может само государственное агентство. Чаще всего, подобные решения основаны на несоответствии соискателя или жилья критериям, которым руководствуется агентство. Как правило, рефинансирование долгов заемщиков, принадлежащих к социально-защищенным категориям, одобряются.
При появлении серьезных финансовых затруднений следует незамедлительно обращаться в аижк. Реструктуризация ипотечных кредитов 2018 при наличии положительного решения государственно агентства, производится структурами Сбербанка, ВТБ-24, Россельхозбанка. Кроме того, программу поддерживают Банк Москвы, Газпромбанк, АкиБанк, Связьбанк, Бинбанк, Росбанк, МТС-банк.
Что делать, когда кредитная организация отказывается реструктурировать ипотеку? Ответ может быть только один — продолжать пытаться договариваться, приводя серьезные аргументы, способные убедить банк в целесообразности выполнения процедуры. Судебные иски по данному поводу полностью бесперспективны.

Агентство финансирования жилищного строительства

Агентство финансирования жилищного строительства

Тип

Открытое акционерное общество

Основание

Расположение

Россия Россия: Москва

Ключевые фигуры

Шлепов Виктор Игоревич (генеральный директор с 2016 года)

Оборот

1,94 млрд руб. (2015)

Чистая прибыль

-940,08 млн руб. (2015)

Материнская компания

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

Сайт

дом.рф

ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (АФЖС) — дочерняя компания АО «ДОМ.РФ». Агентство было создано 6 февраля 2009 года. Уставной капитал Агентства составляет 5 млрд рублей. Основная цель АФЖС — обеспечивать разработку и внедрение антикризисных мер для поддержки заёмщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации и не имеющих возможности исполнять свои обязательства по ипотечному жилищному кредиту (займу). АФЖС также занимается развитием инновационных проектов на рынке ипотечного кредитования: инфраструктурные проекты, проекты по содействию трудовой миграции, поддержке нетрудоспособного населения.

Задачи Агентства:

1. Создать механизмы помощи заёмщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, реализуемые вне зависимости от стандарта первичного кредитования и вне зависимости от воли кредитора.

2. Обеспечить оперативность, то есть срочность создания всех элементов, отвечающих за работоспособность механизмов помощи.

3. Обеспечить региональный охват. Заёмщики должны иметь возможность получить помощь в любой точке страны, в любом населённом пункте.

4. Обеспечить влияние на рынок. Необходимо предотвратить нарастание социальной напряженности, возникновение которой возможно в результате массового обращения взысканий на заложенное имущество.

История создания

  • 5 декабря 2008 года: В составе антикризисных мер поддержки Правительство России приняло решение о защите заёмщиков, имеющих ипотечные жилищные кредиты (займы) и оказавшихся в сложной жизненной ситуации в связи с проявлениями мирового экономического кризиса. Реализация механизма будет осуществляться через ОАО «АИЖК».
  • 18 декабря 2008 года: Наблюдательный совет ОАО «АИЖК» одобрил «Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заёмщиков». Также Наблюдательным советом ОАО «АИЖК» принято решение о создании ОАО «АРИЖК».
  • 30 января 2009 года: ОАО «АИЖК» в пилотном режиме провело реструктуризацию первых ипотечных кредитов. Эту дату можно считать началом работы государственной программы поддержки ипотечных заёмщиков.
  • 06 февраля 2009 года: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы произвела государственную регистрацию ОАО «АРИЖК».
  • 16 февраля 2009 года: на заседании Совета директоров Председателем Совета директоров ОАО «АРИЖК» избран Семеняка Александр Николаевич. Решением Внеочередного общего собрания акционеров ОАО «АРИЖК» от 16.02.2009 года генеральным директором ОАО «АРИЖК» назначен Языков Андрей Дмитриевич.
  • 31 декабря 2010 года реализация государственной программы помощи заёмщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации была завершена в связи со значительным улучшением экономической ситуации.
  • 20 декабря 2012 года: Наблюдательный совет ОАО «АИЖК» принял решение о переводе в ОАО «АРИЖК» видов деятельности ОАО «АИЖК, не связанных с операциями в сфере ипотечного кредитования физических лиц, а направленных на стимулирование банковского кредитования жилищного строительства.
  • 17 января 2013 года: Совет директоров ОАО «АРИЖК» года принял решение о назначении новым генеральным директором ОАО «АРИЖК» Андрея Шелкового, который по настоящее время совмещает должность заместителя генерального директора ОАО «АИЖК».
  • 16 июля 2013 года: ОАО «АРИЖК» переименовано в Открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства».

Деятельность Агентства

Реструктуризация ипотечных кредитов осуществляется по единым, публичным правилам посредством разработанного стандарта реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заёмщиков. Агентством создан альбом типовых форм договоров и заявлений.

Стандарт реструктуризации определяет:

1. Требования к заёмщикам, залогодателям, претендующим на реструктуризацию ипотечного кредита.

2. Требования к жилому помещению и к объекту долевого строительства.

3. Требования к ипотечному кредиту (займу), который подлежит рассмотрению на предмет реструктуризации.

4. Порядок и варианты реструктуризации.

5. Основные параметры реструктуризации.

6. Порядок рассмотрения заявления заёмщика и принятия решения.

7. Сопровождение сделок, заключённых в связи с реструктуризацией.

Реструктуризация ипотечных кредитов осуществляется в едином информационном поле (система ПЕГАС). Система служит для автоматизации ипотечного рынка в России и охватывает основную деятельность партнёров в части учёта физических лиц, кредитов (займов), взаимоотношений между партнёрами, финансовых операций, в том числе исполнение заёмщиками обязательств по кредитам (займам).

АФЖС присутствует через своих агентов в 83 субъектов Российской Федерации. Зона покрытия агентской сети на сегодняшний день составляет 655 точек присутствия на всей территории страны, в том числе 127 региональных агентов по реструктуризации (юридических лиц) и 740 дополнительных офисов (филиалов).

Программа государственной поддержки ипотечных заёмщиков

В 2008—2010 годах Агентством была реализована программа государственной поддержки ипотечных заёмщиков. Программа была запущена в качестве экстренной меры для преодоления кризиса в экономике. За период действия программы удалось помочь сохранить жильё более 8,5 тысячам человек.

Для участия в программе заёмщикам необходимо было соответствовать социальным критериям:

  • ипотечное жильё является для заёмщика и его семьи единственным для проживания;
  • ипотечное жильё не относится к категории элитного;
  • у заёмщика произошло значительное снижение доходов или увеличение расходов по ипотечному кредиту;
  • у заёмщика отсутствуют средства (иные активы), которые позволяют ему оплачивать 12 ежемесячных платежей по ипотечному кредиту.

Основная цель реализованной программы — предоставление заёмщику времени для восстановления своих доходов. Программа предусматривала оказание помощи заёмщику в рамках 3-х уровней реструктуризации.

  • Первый уровень реструктуризации — предоставление денежных средств для уплаты ежемесячного платежа по ипотеке в течение 12 месяцев.
  • Второй уровень реструктуризации — предоставление повторной помощи без существенного увеличения платежей для тех заёмщиков, чьё финансовое положение за период первичной реструктуризации не улучшилось по объективным причинам и заёмщик объективно нуждается в помощи.
  • Третий уровень реструктуризации — выкуп Агентством жилья — предмета залога, по которому судом вынесено решение об обращении взыскания, но исполнительное производство ещё не начато, а остаток долга существенно превышает стоимость реализуемого жилья. В подобных случаях при наличии признаков необходимости оказания социальной поддержки Агентство сохраняло за бывшим собственником и его семьёй право временного проживания до выделения жилья региональными администрациями.

За 2 года работы результаты Агентства по поддержке граждан: более 80 % ипотечных заёмщиков восстановили свои доходы по окончанию периода помощи и успешно продолжили обслуживание своих ипотечных кредитов.

Показатели деятельности

За весь период работы в Агентство за консультациями по реструктуризации обратились 64 208 заёмщиков (по состоянию на 1.04.2011), из них заявление на предоставление стабилизационного займа подали 11 049 человек. Одобрено на получение поддержки — 8.400. Коэффициент восстановления 82%.

По программе второго уровня поддержки Агентству были предложены к выкупу 3.067 ипотечных жилищных кредитов. Коэффициент восстановления 68%.

По сведениям в системе Seldon.Basis, в 2015 году выручка АО «АФЖС» составила 1,94 млрд руб., чистый убыток — 940,08 млн руб.

Теория реструктуризации

В этом разделе не хватает ссылок на источники информации. Информация должна быть проверяема, иначе она может быть поставлена под сомнение и удалена.
Вы можете отредактировать эту статью, добавив ссылки на авторитетные источники.
Эта отметка установлена 2 июня 2019 года.

Необходимость реструктуризации

Ипотечный кредит, в отличие от иных видов потребительского кредитования, имеет ряд особенностей, который позволяют применять к нему иные подходы, нежели в классическом розничном кредитовании. Из общего числа особенностей следует выделить:

1. Долговременность, в отличие от краткосрочного кредитования (до 3-х лет) в течение срока ипотечного кредита (15 лет и более) с высокой вероятностью у заёмщика могут возникнуть проблемы с обслуживанием своего обязательства. В числе наиболее частых следует выделить:

  • Смена работы. Теория семейных финансов рекомендует наличие семейной подушки безопасности в размере 6 месячных окладов. Однако такую «подушку» имеет менее 15 % домохозяйств, следовательно, смена работы (даже плановая) в большинстве случаев приводит к разрыву в платежах.
  • Развод супругов, то есть выпадение доходов домохозяйства по обслуживанию долга.
  • Рождение ребёнка, то есть постоянный рост расходов и временное падение доходов домохозяйства.

2. Наличие качественного обеспечения. Большинство кредиторов при выдаче ипотечного кредита требуют привлечения собственных средств заёмщика в размере ~ 30 % для покупки недвижимости. Таким образом, соотношение кредит/залог (LTV) составляет 70 % и достаточно для удовлетворения долга заёмщика.

  • Важно понимать, что с течением времени это соотношение в большинстве случаев улучшается: в долгосрочном тренде цены на недвижимость растут, а за счёт регулярных платежей долг заёмщика снижается.
  • Поведение валютных кредитов сильно зависит от валютного риска: при укреплении национальной валюты это соотношение улучшается, при девальвации — может резко ухудшиться.

3. Высокое соотношение долга и доходов у источника погашения. Следует учитывать, что средний срок ипотечных кредитов (при выдаче) составляет ~200 месяцев, а большинство добросовестных кредиторов при выдаче кредитов стараются ориентироваться именно на доходы заёмщика, понимая, что реализация предмета залога является скорее исключением, чем правилом. В таком случае рекомендуемое соотношение платёж/доход (PTI) составляет <50 % (лучше 30-45 %). Следовательно, соотношение долга и ежемесячных доходов заёмщика составляет 1:100.

  • Из этого следует важный вывод — ни в коем случае нельзя затягивать решение проблемы с временной невозможностью обслуживания долга. Любая задержка приводит к резкому нарастанию обязательств заёмщика (если средняя ставка по ипотеке на уровне 12 %, долг заеёщика вырастает за месяц на 1 %, что равняется месячному доходу домохозяйства).

Экономика реструктуризации

В российском праве не закреплено право заёмщика на реструктуризацию. Решение о реструктуризации принимается в том случае, если и кредитор и заёмщик выразили своё согласие.

Add caption here

Решение кредитора о возможности реструктуризации определяется следующими факторами:

1. Возможностью или невозможностью формирования адекватных резервов под реструктурируемый ипотечный кредит. Благодаря инициативе ОАО АРИЖК Указаниями ЦБ РФ № 2355-У от 04.12.2009 и № 2459-У от 03.06.2010 было существенно изменено положение № 254-П, фактически позволяющее реструктурировать ипотечные кредиты размером до 6 млн рублей.

2. Готовностью схем реструктуризации. Любая схема реструктуризации (даже простая перестановка платежей) по своей сути является самостоятельным банковским продуктом и требует детального описания, автоматизации и подготовки персонала.

3. Наличием финансовых возможностей у кредитора. В случае высокой убыточности или кассовых разрывов текущей деятельности кредитора вероятность того, что он будет готов «ждать» восстановления кредита, крайне низка.

4. Наличием профильного опыта (знаний) в области реструктуризации. Важно учитывать все факторы, влияющие на успешную реструктуризацию, иначе негативный опыт (высокий процент повторных дефолтов) будет стимулировать внутренние решения банка в пользу «взысканий». Факторы, которые следует учесть кредитору при формировании собственных программ реструктуризации:

  • Контактность с заёмщиком. Нецелесообразно чрезмерная жёсткость при сопровождении кредитов приводит к попытке заёмщика «скрыться», что только усугубляет его обязательства (см. выше про соотношение доходов и темпов прироста обязательств).
  • Длина периода помощи. Она должна позволять устойчиво восстановить доходы.
  • Платёжная нагрузка в период помощи. Она должна позволять исполнять обязательства и содержать домохозяйство без привлечения дополнительных кредитов.
  • Дополнительная нагрузка по окончании периода помощи. Необходимо тщательное прогнозирование будущих доходов заёмщика (как на основании «старых», так и на основании прогноза). При этом рекомендуем формировать «схему реструктуризации» таким образом, чтобы соотношение П/Д в будущем в любом случае не превышало 50 %, то есть:

i. Ставка капитализации не должна привозить к росту нагрузки на заёмщика сверх допустимого уровня. ii. Срок возврата основных и дополнительных средств должен позволять возвращать их в пределах допустимой нагрузки.Add caption here

Элементы и методы реструктуризации

Ключевым элементом успешной реструктуризации, безусловно, является аналитика, которая должна дать ответы на следующие вопросы:

1. Причины, приведшие к дефолту заёмщика.

2. Перспектива (уровень, стабильность) восстановления платёжеспособности заёмщика.

3. Поведенческая оценка (то есть готовность заёмщика бороться за сохранность своего жилья).

Из числа методов реструктуризации следует выделить:

1. Методы, позволяющие пережить временные финансовые трудности (отсрочка, рассрочка, льготный период).

2. Методы, позволяющие снизить расходы заёмщика на обслуживание своего ипотечного кредита (удлинение срока кредита, перекредитование на новых, желатеольно более мягких рыночных условиях, переезд в более дешёвое жилье).

3. Методы, позволяющие повысить доходы заёмщика (переезд в иной регион, где более востребована специальность заёмщика с заменой предмета залога).

Задачи реструктуризации с точки зрения государства

1. Обеспечить социальную защиту граждан. Помощь оказывается тем слоям населения, которые не могут найти средств для сохранения текущих платежей по ипотеке и наиболее подвержены риску утраты единственного жилья для проживания.

2. Сохранить и развить институт ипотеки.

  • Возможность обратиться за помощью и реструктурировать свой долг — ключевой элемент психологической поддержки ипотеки как многолетнего финансового обязательства.
  • Сохранение института обращения взыскания на предмет ипотеки без роста социальной напряжённости в регионах.

3. Стабилизировать положение на рынке недвижимости. Недопущение массового изъятия недвижимости и, как следствие, выброса изъятого в результате обращения взыскания жилья на рынок, что позволит предотвратить обвальное падение цен на рынке жилья.

4. Обеспечить ликвидность банковскому сектору. Средства, выделяемые заёмщиками, в итоге возвращаются в банковскую систему, что улучшает её ликвидность и финансовую устойчивость.

Основные принципы реструктуризации

  • Возвратность: все предоставленные заёмщику средства должны быть возвращены.
  • Срочность: средства выделяются заёмщику на фиксированный срок, который больше или равен остатку срока по ипотечному кредиту.
  • Платность: за предоставленные на уплату ежемесячных платежей по ипотечному кредиту денежные средства (заём) заёмщику необходимо уплачивать проценты. Причём процентная ставка по предоставляемому займу должна быть не выше, чем по основному ипотечному кредиту. Ставка реструктуризации является ключевым фактором, определяющим успешность реструктуризации.
  • Совершенствование: осуществление постоянного сбора и анализа информации и замечаний от участников программы.

Мировой опыт программ оказания помощи ипотечным заёмщикам

Правительственная программа «Схема спасения заёмщиков» в Великобритании (Mortgage Rescue Scheme, UK)

Правительственная программа «Доступное жильё. Программа рефинансирования» в США (Home Affordable Refinance Program, US)

Правительственная программа «Доступное жильё. Модификация» в США (Home Affordable Modification Program, US)

В большинстве стран ЕС (Германия, Франция, Испания, Бельгия и т. д.) в качестве защиты заёмщиков на законодательном уровне предусмотрена обязанность кредитора приложить разумные усилия для достижения договоренности с должником по вопросам погашения задолженности. При этом данная мера действует, как правило, в отношении всех заёмщиков, а не только имеющих единственное жильё. В ряде стран чётко зафиксированы варианты реструктуризации, которые кредитор обязан предложить заёмщику.

Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов в России

Глобальный мировой экономический кризис, начавшийся в 2008 году, существенным образом повлиял на развитие ипотечного кредитования в России. Он показал, что, несмотря на интенсивное развитие рынка ипотеки, в российской системе жилищного кредитования на момент начала кризиса практически отсутствовали механизмы поддержки ипотечных заёмщиков, испытывающих трудности с обслуживанием долговых обязательств. При этом ипотечный кредит — это долгосрочное обязательство гражданина, и в такой долгосрочный период происходит несколько кризисов, в связи с чем по объективным причинам гражданин может временно потерять доходы. Чтобы минимизировать возможные последствия будущих кризисных явлений, необходимо было разработать инструмент, позволяющий снизить риски участников рынка ипотечного кредитования. Для обеспечения эффективного развития российского ипотечного рынка необходимо было предусмотреть право заёмщика на реструктуризацию при потере дохода. Взыскание должно проводиться только в случае неуспешности (невозможности) реструктуризации ипотечного кредита и восприниматься как самая крайняя мера. Таким образом, наличие у заёмщика возможности (права) реструктуризации своего долга в сложный для него период способствует развитию ипотеки в стране за счёт более активного участия граждан.

Создание ОАО «АРИЖК»

С сентября 2008 года Правительство РФ приступило к реализации антикризисных мер, важной составляющей которых является Программа государственной поддержки ипотечных заёмщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. В целях решения поставленных задач наблюдательным советом ОАО «АИЖК» было принято решение о создании Открытого акционерного общества «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»), которое начало осуществлять свою деятельность с 6 февраля 2009 года.

Программа государственной поддержки ипотечных заёмщиков (2009—2010)

В начале 2009 года ОАО «АРИЖК» запустило государственную Программу реструктуризации проблемной ипотечной задолженности, для чего агентством был разработан стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заёмщиков. На начало запуска этой программы практически ни один банк не имел программы реструктуризации и, в случае потери заёмщиком своей платёжеспособности, сразу же начинал обращение взыскания, не давая заёмщику шанса на восстановление. Причин этому было несколько:

  • низкая капитализация банковской системы, а значит неготовность (невозможность) кредиторами нести временные потери (на период восстановления заёмщика);
  • отсутствие опыта в области ипотечного кредитования как долгосрочного финансового обязательства. Большинство кредиторов транслировали опыт потребительского кредитования на сектор крупных долговременных обязательств, забывая, что в течение срока жизни ипотечного кредита высока вероятность появления у заёмщика кратковременных сложностей;
  • неготовность автоматизированных банковских систем. Поскольку большинство методов реструктуризации предусматривает капитализацию процентов, то практически ни одна автоматизированная банковская система не оказалась способна капитализировать реструктурированные проценты на базе одного продукта. Проблема решалась разбиением кредита (займа) на несколько подпродуктов, но всё это требовало регламентации и автоматизации внутри банка.

В своей деятельности ОАО «АРИЖК» учло вышеуказанные сложности рынка и оказало существенную поддержку всем его участникам:

  • заёмщикам было предоставлено время для восстановления своих доходов;
  • разработанный стандарт реструктуризации послужил для кредиторов образцом для внедрения собственных программ реструктуризации, что позволило банкам сократить время на разработку своих вариантов реструктуризации.

Ключевой задачей ОАО «АРИЖК» являлось оказание влияния на рынок (поддержка заёмщиков) посредством запуска собственных программ реструктуризации. За период действия государственной Программы Агентству удалось помочь сохранить жильё более 8.5 тысячам человек. За повторной реструктуризацией обратилось около 3000 человек.

Для участия в Программе заёмщикам необходимо было соответствовать социальным критериям:

  • ипотечное жилье является для заёмщика и его семьи единственным для проживания;
  • ипотечное жилье не относится к категории элитного;
  • у заёмщика произошло значительное снижение доходов или увеличение расходов по ипотечному кредиту;
  • у заёмщика отсутствуют средства (иные активы), которые позволяют ему оплачивать 12 ежемесячных платежей по ипотечному кредиту.

Основные направления оказания помощи заёмщикам:

1. Первичная реструктуризация платежей заёмщиков по ипотечным кредитам (займам) с использованием средств ОАО «АРИЖК». Помощь заёмщику в исполнении обязательств по ипотечному кредиту (займу) осуществляется путём предоставления кредитов (займов) в течение определенного срока (но не более 12 месяцев) для обеспечения непрерывности погашения текущих ежемесячных платежей заёмщика по ипотечному жилищному кредиту (займу) и предоставления заёмщику возможности для принятия мер с целью восстановления своей платёжеспособности.

2. Вторичная реструктуризация платежей заёмщиков по ипотечным кредитам (займам), приобретенным ОАО «АРИЖК». Представляет собой оказание помощи заёмщику в случае невозможности исполнения им обязательств в течение или по истечении первичной реструктуризации путём изменения графика погашения обязательств, возникших на основании заключенных договоров (ипотечного кредита (займа), стабилизационного займа, стабилизационного кредита, смешанного договора), в соответствие с финансовыми возможностями заёмщика.

3. Приобретение жилого помещения, на которое обращено взыскание по требованию кредитора-залогодержателя, но исполнительное производство ещё не начато, а остаток долга существенно превышает стоимость реализуемого жилья. В случае необходимости социальной поддержки Агентство сохраняло за бывшим собственником и его семьей право временного проживания до выделения жилья региональными администрациями.

Результаты двух лет работы агентства: около 80 % ипотечных заёмщиков восстановили свои доходы по окончанию периода помощи’.

Эффект от реализации программы:

Активная разъяснительная работа ОАО «АРИЖК» в совокупности с рядом изменений, принятых Банком России в части требований по формированию резервов по реструктурированным ссудам, позволила достичь того, что по состоянию на 01.01.2011 все ключевые кредиторы ипотечного рынка предлагают собственные программы реструктуризации. Программа АРИЖК поддержала данный рынок «снизу», поскольку любая программа кредитора по факту должны была быть лучше, чем программа ОАО «АРИЖК». Реализация Программы способствовала изменению менталитета участников рынка (банков) в части подхода к управлению проблемной задолженностью по ипотечным кредитам — от обращения взыскания на заложенную недвижимость к реструктуризации задолженности.

Государственная помощь

Для изменения условий выплаты займа должны быть веские показания. К причинам проведения реструктуризации относится внезапное ухудшение здоровья либо потеря работы, и, как следствие, невозможность выплат по займу. Так же причиной становится уменьшение семейного дохода, за квартал, на 30 процентов. В случае, когда ипотека оформлялась не в рублях, а в валюте, возможно изменение ежемесячной суммы взносов. Увеличение суммы взноса на 30% подпадает под действие реструктуризации.

Государство предлагает программу помощи в виде изменения договора ипотечного кредитования. Для этого клиент сначала обращается в банк. При содействии организации-кредитора отправляется запрос в Агенство ипотечного жилищного кредитования. После того, как АИЖК подтвердит соответствие заемщика условиям и требованиям программы, предлагаются следующие варианты:

  • снижение ставки максимум до 12 %;
  • отказ от взимания комиссий, предусмотренных условиями договора по процедуре реструктуризации;
  • смена валюты кредита;
  • приостановление платежей на некоторый срок;
  • списание доли задолженности на сумму, не превышающую 200 тыс. руб.

Помимо стандартных требований к заемщику, оказавшемуся в трудной ситуации, есть условия, по которым и залоговая недвижимость должна соответствовать ряду положений (площади, категории и пр.).

Положительный ответ от АИЖК дает возможность клиенту снова прийти в банк и заключить договор на новых условиях. Измененные положения позволят заемщику своевременно выполнять финансовые обязательства.

Перечень документов для оформления

Изменить условия выплат по ипотеке можно, обратившись в отделение банка-кредитора. Большинство банков, предлагающих реструктуризацию и иное изменение условий кредитного договора, имеет одинаковый перечень документов. Итак, рассмотрим подробный список документов для реструктуризации ипотечного кредита:

  • удостоверение личности(паспорт);
  • трудовая книжка (либо её копия);
  • договор по предоставлению ипотечного кредита;
  • сведения о доходах за последние 12 месяцев;
  • заявление на предоставление реструктуризации;
  • документ на собственность, являющуюся залогом при получении ипотеки;
  • документ о имеющихся кредитах, и подтверждающий о выполнении обязательств документ.

Желающим обратиться за ипотечным кредитом, нужно иметь в виду, что финансовая организация может попросить дополнительный пакет документов. В него могут войти:

  • свидетельство о браке (ксерокопия);
  • документы о имеющейся собственности;
  • справка о состоянии здоровья, если оно является причиной реструктуризации;
  • свидетельство о получении образования;
  • страховка на залоговое имущество.

Более точный список клиент может получить лишь в отделении банка, поскольку он напрямую зависит от причин, которые привели к необходимости проведения реструктуризации.

Условия и процедура проведения

Оказавшимся в трудной ситуации и решившим изменить условия кредитного договора, необходимо помнить, что провести его можно не раньше года со дня заключения.

Процесс выдачи банком ипотечного кредита происходит в несколько этапов:

  1. Оформив заявку на ипотечный кредит и предоставив финансовой организации пакет необходимых документов, заёмщик ждёт рассмотрения и одобрение заявки.
  2. После положительного ответа начинаются поиски подходящей недвижимости. Данные по недвижимости проверяются организацией выдающей кредит.
  3. Конечный этап — заключение договора. Банку даётся на изучение и вынесение решения по возможной сумме займа до 10 рабочих дней.

Выдача и реструктуризация ипотечного кредита не так проста, как может показаться, так как банк одобряет не каждое выбранное клиентами жильё. Прежде всего проверяются условия проживания: квартира или дом не должны быть отнесены к категории аварийных, либо слишком старых. Постройка должна быть крепкой и не числиться в залоге у других организаций.

При отказе кредитора провести реструктуризацию, клиент может обратиться в другую организацию для проведения рефинансирования. Однако для этого тоже есть свои нюансы. Рефинансирование – это новый кредит для погашения старого. Как и для первичного оформления ипотеки, понадобится предоставить немалое количество документов. Каждый банк предъявляет разные требования к заемщикам, поэтому выбирать нового кредитора нужно тщательно.

Реструктуризация – это большая помощь должникам, оказавшимся в трудной финансовой ситуации. Но поскольку банкам такая процедура не совсем выгодна, кредитора нужно убедить в необходимости пересмотреть договор и, конечно, предоставить документы, подтверждающие невозможность осуществления выплат на прежних условиях.

>Поддерживаем ипотечный рынок

Условия обработки персональных данных

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *